高綱1553

江蘇省高等教育自學考試大綱

28898　房地產開發(fā)與經營

南京工業(yè)大學編

江蘇省高等教育自學考試委員會辦公室

Ⅰ  課程性質與課程目標

一、課程性質和特點

本課程是我省高等教育自學考試工程管理專業(yè)（獨立本科段）的一門重要的專業(yè)課程，其任務是培養(yǎng)應考者系統(tǒng)地學習房地產開發(fā)與經營領域的基本知識，了解房地產開發(fā)企業(yè)及其制度，熟悉房地產開發(fā)程序，熟悉房地產項目開發(fā)與經營的基本理論和方法，掌握房地產項目開發(fā)與經營全過程的主要環(huán)節(jié)和基本知識，具備項目開發(fā)與經營的基本技能，為房地產開發(fā)與經營企業(yè)在我國的發(fā)展培養(yǎng)專門的管理人才。

二、課程目標（評價目標）

課程設置的目標是使得考生能夠：

1.了解房地產開發(fā)企業(yè)及其制度；

2.熟悉房地產開發(fā)程序，房地產經營的基本環(huán)節(jié)，房地產開發(fā)與經營基本理論，房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析，房地產開發(fā)項目的準備，房地產營銷管理；

3.理解并掌握房地產開發(fā)用地的獲取，房地產開發(fā)項目可行性研究，房地產開發(fā)項目實施；

4.掌握房地產開發(fā)與環(huán)境分析方法，房地產經營計劃選擇與風險分析，房地產開發(fā)項目的財務評價及綜合效益評價。

三、與相關課程的聯(lián)系與區(qū)別

《房地產開發(fā)與經營》是工程管理專業(yè)的一門綜合性較強的課程，牽涉的知識面比較多，其前修課程包括建設法規(guī)、工程項目管理和工程合同管理等，這些課程可以幫助我們更好地掌握房地產項目開發(fā)與經營的基本理論和方法。

四、課程的重點和難點

重點：房地產開發(fā)與經營基本理論；房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析；房地產開發(fā)項目可行性研究；房地產開發(fā)項目實施。

次重點：房地產開發(fā)用地的獲??；房地產開發(fā)項目的準備；房地產營銷管理；房地產開發(fā)與經營項目后評價。

一般：房地產開發(fā)與經營的含義；房地產企業(yè)、組織、目標、決策及計劃的的有關概念和內容。

難點：知識點較多，理論性較強，需要將理論知識與工程實踐相結合解決工程實際應用問題。

Ⅱ  考核目標

本大綱在考核目標中，按照識記、領會、簡單應用和綜合應用四個層次規(guī)定其應達到的能力層次要求。四個能力層次是遞進關系，各能力層次的含義是：

識記（Ⅰ）：要求考生能夠識別和記憶本課程中有關房地產開發(fā)與經營的主要內容，并能夠根據考核的不同要求，做正確的表述、選擇和判斷。

領會（Ⅱ）：要求考生能夠領悟和理解本課程中有關房地產開發(fā)與經營的內涵及外延，理解相關知識的區(qū)別和聯(lián)系，并能根據考核的不同要求對建筑工程問題進行邏輯推理和論證，做出正確的判斷、解釋和說明。

簡單應用（Ⅲ）：要求考生能夠根據已知的建筑工程知識，對建筑工程問題進行某一專業(yè)領域的分析和論證，得出正確的結論或做出正確的判斷。

綜合應用（Ⅳ）：要求考生能夠根據已知的建筑工程知識，對建筑工程問題進行多個專業(yè)領域的綜合分析和論證，并得出解決問題的綜合方案。

Ⅲ  課程內容與考核要求

第一章  緒論

一、學習目的與要求

了解房地產開發(fā)、房地產經營的含義及相互的關系；熟悉房地產開發(fā)的基本程序；熟悉房地產經營的基本環(huán)節(jié)。

二、課程內容（考試內容）

1.1  房地產開發(fā)與房地產經營

1.2  房地產開發(fā)程序

1.3  房地產經營的基本環(huán)節(jié)

三、考核知識點與考核要求

（一）房地產開發(fā)與房地產經營

識記：①房地產開發(fā)的含義、特征和分類；②房地產經營的概念及分類；③房地產開發(fā)與房地產經營的關系。

（二）房地產開發(fā)程序

識記：①房地產開發(fā)的主要工作階段；②房地產開發(fā)的主要參與者。

（三）房地產經營的基本環(huán)節(jié)

識記：①房地產產品形成過程的經營；②房地產產品流通過程的經營；③房地產產品消費過程的經營。

四、本章重點、難點

重點：房地產開發(fā)程序。

難點：房地產經營的基本環(huán)節(jié)。

第二章  房地產開發(fā)與經營基本理論

一、學習目的與要求

了解房地產開發(fā)與經營策略；熟悉房地產開發(fā)與經營決策類型及其決策準則；理解房地產開發(fā)與經營理念。

二、課程內容（考試內容）

2.1  房地產開發(fā)與經營策略分析

2.2  房地產開發(fā)與經營決策理論

2.3  房地產開發(fā)與經營新理念

三、考核知識點與考核要求

（一）房地產開發(fā)與經營策略分析

識記：①生產策略；②市場開發(fā)策略。

領會：價格策略。

（二）房地產開發(fā)與經營決策理論

識記：①房地產開發(fā)與經營決策的基本條件和原則；②房地產開發(fā)與經營決策的程序。

領會：房地產開發(fā)與經營決策的類型。

（三）房地產開發(fā)與經營新理念

識記：①節(jié)約型房地產開發(fā)理念；②房地產資產經營管理理念。

四、本章重點、難點

重點：房地產開發(fā)與經營決策理論。

難點：房地產開發(fā)與經營決策的類型。

第三章  房地產企業(yè)

一、學習目的與要求

了解房地產企業(yè)、組織、目標、決策及計劃的有關概念和內容；理解房地產企業(yè)的分類方法、組織設計的一般原則；掌握房地產企業(yè)幾種組織形式的應用范圍、計劃編制及計劃調整方法。

二、課程內容（考試內容）

3.1  房地產企業(yè)概述

3.2  房地產企業(yè)人員與組織

3.3  房地產企業(yè)經營與管理

三、考核知識點與考核要求

（一）房地產企業(yè)概述

識記：①房地產企業(yè)的概念；②房地產企業(yè)的性質；③房地產企業(yè)在國民經濟中的作用；④我國房地產企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀特點。

領會：①房地產企業(yè)的分類；②房地產企業(yè)的建立。

（二）房地產企業(yè)人員與組織

識記：房地產企業(yè)人員。

簡單應用：房地產企業(yè)組織。

（三）房地產企業(yè)經營與管理

識記：房地產企業(yè)經營決策。

領會：①房地產企業(yè)經營目標；②房地產企業(yè)經營計劃。

四、本章重點、難點

重點：房地產企業(yè)組織；房地產企業(yè)經營管理

難點：房地產企業(yè)經營計劃。

第四章  房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析

一、學習目的與要求

了解房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的含義及特點、房地產開發(fā)與經營分析的內容；熟悉房地產開發(fā)與經營機會選擇的內容；掌握房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的內容，并能運用適當?shù)沫h(huán)境分析方法對一定的房地產項目進行環(huán)境分析。

二、課程內容（考試內容）

4.1  房地產開發(fā)與經營環(huán)境概述

4.2  房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的原則、內容

4.3  房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析方法

4.4  房地產開發(fā)經營機會選擇與風險分析

三、考核知識點與考核要求

（一）房地產開發(fā)與經營環(huán)境概述

識記：①房地產開發(fā)與經營環(huán)境的含義；②房地產開發(fā)與經營環(huán)境的構成；③房地產開發(fā)與經營環(huán)境的特點。

（二）房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的原則、內容

識記：房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的原則。

領會：房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的基本內容。

（三）房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析方法

領會：①道氏評估法；②SWOT分析法。

簡單應用：多因素加權分析法。

（四）房地產開發(fā)經營機會選擇與風險分析

領會：①房地產開發(fā)經營機會選擇；②房地產開發(fā)與經營風險分析。

四、本章重點、難點

重點：房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的基本內容和分析方法。

難點：運用適當?shù)沫h(huán)境分析方法對一定的房地產項目進行環(huán)境分析。

第五章  房地產開發(fā)用地的獲取

一、學習目的與要求

了解土地使用權出讓、轉讓和劃撥，以及土地征用和房屋拆遷的有關概念；理解土地使用權劃撥的含義及方式；掌握招標、拍賣和掛牌三種出讓方式的基本程序；掌握土地使用權包含的內容、土地征用的安置補償、房屋拆遷的安置補償及低價測算方法等有關內容。

二、課程內容（考試內容）

5.1  土地使用權的獲取

5.2  房地產開發(fā)用地的征用拆遷

5.3  房地產企業(yè)參與土地競標

三、考核知識點與考核要求

（一）土地使用權的獲取

識記：①土地使用權出讓；②土地使用權轉讓；③土地使用權行政劃撥。

（二）房地產開發(fā)用地的征用拆遷

識記：①土地征用；②城市房屋拆遷；③城市房屋拆遷補償與安置。

（三）房地產企業(yè)參與土地競標

識記：組織競標團隊。

綜合運用：地價測算。

四、本章重點、難點

重點：土地使用權的獲取。

難點：地價測算。

第六章  房地產開發(fā)項目可行性研究

一、學習目的與要求

了解可行性研究的含義；熟悉房地產開發(fā)項目可行性研究的內容、房地產市場調研的內容及方法、房地產開發(fā)項目不確定性分析；掌握財務評價主要經濟指標的計算方法及財務評價報表的編制。

二、課程內容（考試內容）

6.1  可行性研究概述

6.2  房地產市場的調查與研究

6.3  房地產開發(fā)項目的投資估算與收入估算

6.4  房地產開發(fā)項目的財務評價

6.5  房地產開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫

三、考核知識點與考核要求

（一）可行性研究概述

識記：①可行性研究的含義和目的；②可行性研究的作用和編制依據。

（二）房地產市場的調查與研究

識記：①房地產市場調查的含義與作用；②房地產市場調查的原則。

領會：①房地產市場調查的類型；②房地產市場調查的步驟和方法；③房地產市場調查研究的內容。

（三）房地產開發(fā)項目的投資估算與收入估算

綜合應用：①房地產開發(fā)項目的投資估算；②房地產開發(fā)項目的收入估算。

（四）房地產開發(fā)項目的財務評價

識記：房地產開發(fā)項目財務評價概述。

領會：房地產開發(fā)項目財務評價基本報表。

簡單應用：①房地產開發(fā)項目財務評價指標；②房地產開發(fā)項目的不確定性分析。

（五）房地產開發(fā)項目可行性研究報表的撰寫

識記：①房地產開發(fā)項目可行性研究報告的基本構成；②房地產開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫要領。

四、本章重點、難點

重點：房地產開發(fā)項目的投資估算與收入估算；房地產開發(fā)項目的財務評價。

難點：房地產開發(fā)項目財務評價指標和房地產項目的不確定性分析。

第七章  房地產開發(fā)項目的準備

一、學習目的與要求

了解房地產開發(fā)項目資金的構成、特點、目的和籌資原則，掌握資金籌集方式、資金成本計算和財務杠桿原理；了解房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的特點和評價指標體系，掌握常用評價方法；了解房地產開發(fā)項目報建的含義和建設工程規(guī)劃許可證的作用，掌握開發(fā)項目報建的流程以及報建送審應提交的資料；了解房地產開發(fā)項目招投標概念與作用、活動原則和招標方式，掌握施工招投標中申請招標的條件、招投標的程序以及招標文件的主要內容。

二、課程內容（考試內容）

7.1  房地產開發(fā)資金籌措

7.2  房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價

7.3  房地產開發(fā)項目報建管理

7.4  房地產開發(fā)項目招標投標

三、考核知識點與考核要求

（一）房地產開發(fā)資金籌措

識記：①房地產開發(fā)資金籌措的目的；房地產開發(fā)資金籌措的原則。

領會：房地產開發(fā)資金籌措方式。

簡單應用：①房地產開發(fā)資金成本及其計算；②房地產開發(fā)資金籌措方案選擇。

（二）房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價

識記：①房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的特點；②房地產開發(fā)規(guī)劃設計方案評價指標體系。

簡單應用：房地產開發(fā)項目設計方案評價方法。

（三）房地產開發(fā)項目報建管理

領會：①房地產開發(fā)項目報建流程；②建設工程規(guī)劃許可證的審批流程。

（四）房地產開發(fā)項目招標投標

識記：①房地產開發(fā)項目招標投標概述；②房地產開發(fā)項目勘察設計招標投標；③房地產開發(fā)項目建設監(jiān)理招標投標；④建設物資采購招標投標。

領會：①房地產開發(fā)項目施工招標投標。

四、本章重點、難點

重點：房地產開發(fā)資金的籌措及規(guī)劃設計方案的評價。

難點：規(guī)劃設計方案評價方法的具體運用。

第八章  房地產開發(fā)項目實施

一、學習目的與要求

了解房地產開發(fā)項目實施階段開發(fā)企業(yè)的主要管理任務、房地產開發(fā)項目索賠管理的有關知識、健康安全環(huán)境管理的主要內容；熟悉房地產開發(fā)項目驗收的有關知識；掌握房地產開發(fā)項目實施進度、投資、質量管理的主要內容；能夠運用合同管理的有關知識對房地產開發(fā)項目進行合同分解、簽訂合同、跟蹤合同。

二、課程內容（考試內容）

8.1  房地產開發(fā)項目建設管理

8.2  房地產開發(fā)項目合同管理

8.3  工程索賠管理

8.4  項目竣工驗收

三、考核知識點與考核要求

（一）房地產開發(fā)項目建設管理

識記：①房地產開發(fā)項目建設管理模式；②房地產開發(fā)項目安全健康環(huán)境管理。

領會：①房地產開發(fā)項目進度管理；②房地產開發(fā)項目投資管理；③房地產開發(fā)項目質量管理。

（二）房地產開發(fā)項目合同管理

識記：①房地產開發(fā)項目合同管理組織機構；②合同管理的主要任務；③合同策劃與簽訂；④合同評價。

簡單應用：①合同分析；②合同變更；③合同監(jiān)督與實施保證體系。

（三）工程索賠管理

識記：索賠的概念。

領會：①索賠的程序；②索賠的管理。

（四）項目竣工驗收

領會：①竣工驗收應滿足的條件；②竣工驗收的程序；③分戶驗收與綜合驗收；④竣工結算與竣工決算；⑤編制竣工檔案資料。

四、本章重點、難點

重點：房地產開發(fā)項目實施進度、投資管理的主要內容；房地產開發(fā)項目驗收的有關知識。

難點：運用合同管理的有關知識對房地產開發(fā)項目進行合同分解、簽訂合同、跟蹤合同。

第九章  房地產營銷管理

一、學習目的與要求

了解房地產銷售管理的內容和程序，房地產價格的構成和影響因素，房地產銷售渠道的內涵、結構和功能，房地產組合策略的內容和制定的影響因素；熟悉房地產銷售的含義、性質和特征，房地產促銷的含義和作用。

二、課程內容（考試內容）

9.1  房地產銷售管理

9.2  房地產價格管理

9.3  房地產銷售渠道管理

9.4  房地產促銷管理

三、考核知識點與考核要求

（一）房地產銷售管理

識記：①房地產銷售；②房地產銷售管理。

（二）房地產價格管理

識記：①房地產價格；②房地產價格制定。

（三）房地產銷售渠道管理

識記：①房地產銷售渠道；②房地產直接銷售與間接銷售；③房地產銷售渠道的選擇與管理。

（四）房地產促銷管理

領會：①房地產促銷；②房地產促銷策略；③房地產促銷組合策略。

四、本章重點、難點

重點：房地產價格的制定；房地產銷售渠道管理與促銷管理。

難點：房地產銷售價格制定的方法。

第十章  房地產開發(fā)與經營項目后評價

一、學習目的與要求

了解房地產開發(fā)與經營項目后評價的概念及作用；掌握房地產開發(fā)與經營項目后評價的方法，房地產購后行為評價的概念、作用及內容；能運用指標體系設置的原則、方法及內容建立房地產開發(fā)與經營項目后評價模型，對項目進行綜合效益評價。

二、課程內容（考試內容）

10.1  房地產開發(fā)與經營項目后評價概述

10.2  房地產開發(fā)與經營項目綜合效益評價

10.3  房地產購買后行為評價

三、考核知識點與考核要求

（一）房地產開發(fā)與經營項目后評價概述

識記：①房地產開發(fā)與經營項目后評價的概念；②房地產開發(fā)與經營項目后評價的作用；③設置房地產開發(fā)與經營項目后評價指標體系的原則。

領會：房地產開發(fā)與經營項目后評價的方法。

（二）房地產開發(fā)與經營項目綜合效益評價

領會：①房地產開發(fā)與經營項目經濟效益評價指標；②房地產開發(fā)與經營項目社會效益指標；③房地產開發(fā)與經營項目環(huán)境影響評價指標。

簡單應用：房地產開發(fā)與經營項目綜合效益評價。

（三）房地產購買后行為評價

識記：注重后行為評價，塑造開發(fā)商品牌。

領會：①房地產購買后行為評價及其主要內容；②影響購買者購后滿意度的因素。

四、本章重點、難點

重點：房地產開發(fā)與經營項目綜合效益評價；房地產購買后行為評價。

難點：房地產開發(fā)與經營項目綜合效益評價。

Ⅳ  關于大綱的說明與考核實施要求

一、自學考試大綱的目的和作用

課程自學考試大綱是根據專業(yè)自學考試計劃的要求，結合自學考試的特點而確定。其目的是對個人自學、社會助學和課程考試命題進行指導和規(guī)定。

課程自學考試大綱明確了課程學習的內容以及深廣度，規(guī)定了課程自學考試的范圍和標準。因此，它是編寫自學考試教材和輔導書的依據，是社會助學組織進行自學輔導的依據，是自學者學習教材、掌握課程內容知識范圍和程度的依據，也是進行自學考試命題的依據。

二、課程自學考試大綱與教材的關系

課程自學考試大綱是進行學習和考核的依據，教材是學習掌握課程知識的基本內容與范圍，教材的內容是大綱所規(guī)定的課程知識和內容的擴展與發(fā)揮。

大綱與教材所體現(xiàn)的課程內容應基本一致；大綱里面的課程內容和考核知識點，教材里一般也要有。反過來教材里有的內容，大綱里就不一定體現(xiàn)。（注：如果教材是推薦選用的，其中有的內容與大綱要求不一致的地方，應以大綱規(guī)定為準。）

三、關于自學教材

《房地產開發(fā)與經營》，譚術魁主編，復旦大學出版社，2015年版。

四、關于自學要求和自學方法的指導

本大綱的課程基本要求是依據專業(yè)考試計劃和專業(yè)培養(yǎng)目標而確定的。課程基本要求還明確了課程的基本內容，以及對基本內容掌握的程度?；疽笾械闹R點構成了課程內容的主體部分。因此，課程基本內容掌握程度、課程考核知識點是高等教育自學考試考核的主要內容。

為有效地指導個人自學和社會助學，本大綱已指明了課程的重點和難點，在章節(jié)的基本要求中一般也指明了章節(jié)內容的重點和難點。

本課程共3學分。

五、應考指導

1. 如何學習。很好的計劃和組織是你學習成功的法寶。如果你正在接受培訓學習，一定要跟緊課程并完成作業(yè)。為了在考試中作出滿意的回答，你必須對所學課程內容有很好的理解。使用“行動計劃表”來監(jiān)控你的學習進展。你閱讀課本時可以做讀書筆記。如有需要重點注意的內容，可以用彩筆來標注。如：紅色代表重點；綠色代表需要深入研究的領域；黃色代表可以運用在工作之中?？梢栽诳瞻滋幱涗浵嚓P網站，文章。

2. 如何考試。卷面整潔非常重要。書寫工整，段落與間距合理，卷面賞心悅目有助于教師評分，教師只能為他能看懂的內容打分?；卮鹚岢龅膯栴}。要回答所問的問題，而不是回答你自己樂意回答的問題！避免超過問題的范圍

3. 如何處理緊張情緒。正確處理對失敗的懼怕，要正面思考。如果可能，請教已經通過該科目考試的人，問他們一些問題。做深呼吸放松，這有助于使頭腦清醒，緩解緊張情緒?？荚嚽昂侠砩攀?，保持旺盛精力，保持冷靜。

4. 如何克服心理障礙。這是一個普遍問題！如果你在考試中出現(xiàn)這種情況，試試下列方法：使用“線索”紙條。進入考場之前，將記憶“線索”記在紙條上，但你不能將紙條帶進考場，因此當你閱讀考卷時，一旦有了思路就快速記下。按自己的步調進行答卷。為每個考題或部分分配合理時間，并按此時間安排進行。

六、對社會助學的要求

要針對重點章、次重點章和一般章節(jié)分別提出自學或助學的基本學時建議和要求（如在章節(jié)后面已有，這里也可不再闡述），在助學活動中應注意的問題。要強調注意正確引導、把握好助學方向，正確處理學習知識和提高能力的關系。

七、對考核內容的說明

1. 本課程要求考生學習和掌握的知識點內容都作為考核的內容。課程中各章的內容均由若干知識點組成，在自學考試中成為考核知識點。因此，課程自學考試大綱中所規(guī)定的考試內容是以分解為考核知識點的方式給出的。由于各知識點在課程中的地位、作用以及知識自身的特點不同，自學考試將對各知識點分別按四個認知（或叫能力）層次確定其考核要求。

2. 在考試之日起6個月前，由全國人民代表大會和國務院頒布或修訂的法律、法規(guī)都將列入相應課程的考試范圍。凡大綱、教材內容與現(xiàn)行法律、法規(guī)不符的，應以現(xiàn)行法律法規(guī)為準。命題時也會對我國經濟建設和科技文化發(fā)展的重大方針政策的變化予以體現(xiàn)。（注：一般會涉及到公共政治課、公共管理類、經濟管理類、法律等社會科學有關專業(yè)的相關課程，其內容所占比例約為10%－15%。）

3. 按照重要性程度不同，考核內容分為重點內容、次重點內容、一般內容，在本課程試卷中對不同考核內容要求的分數(shù)比例大致為：重點內容占50%，次重點內容占35%，一般內容占15%。

4. 課程分為十部分，分別為緒論，房地產開發(fā)與經營基本理論，房地產企業(yè)，房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析，房地產開發(fā)用地的獲取，房地產開發(fā)項目可行性研究，房地產開發(fā)項目的準備，房地產開發(fā)項目實施，房地產營銷管理，房地產開發(fā)與經營項目后評價?？荚囋嚲碇兴嫉谋壤蠹s分別為：5%、10%、10%、15%、10%、15%、10%、10%、5%、10%。

八、關于考試命題的若干規(guī)定

1.考試為閉卷形式，時長2.5小時。使用黑色簽字筆或鋼筆答題。

2.本大綱各章所規(guī)定的基本要求、知識點及知識點下的知識細目，都屬于考核的內容。.

3.本課程在試卷中對不同能力層次要求的分數(shù)比例大致為：識記占40%，領會占30%，應用占30%

4.要合理安排試題的難易程度，試題的難度可分為：易、較易、較難和難四個等級。每份試卷中不同難度試題的分數(shù)比例一般為：2:3:3:2。

必須注意試題的難易程度與能力層次有一定的聯(lián)系，但二者不是等同的概念。在各個能力層次中對于不同的考生都存在著不同的難度。

5.課程考試命題的主要題型一般有單項選擇題、多項選擇題、填空題、判斷改錯題、名詞解釋題、簡答題、計算題、應用題、論述題、案例分析等題型（一般不使用判斷題）。

附錄：題型舉例

一、單項選擇題（下列四個備選答案中只有一個是正確的，請選出正確的答案，并將其代碼寫在題干后面的括號內。）

1. 隨著社會經濟的發(fā)展，人們越來越將房地產看成一個主要的投資領域，房地產是指（    ）

A．商品住房                             B．土地上的建筑物

C．土地上的構筑物                       D．土地上的定著物和土地

參考答案：  D    

二、判斷改錯題（在下列每小題后面的括號內，正確的填“√”。錯誤的填“×”，錯誤的要在題目的下方寫出正確的答案。）

1.房地產作為一種商品，它的交換對象范圍不受限制。（　　　?。?/p>

參考答案：×　應改為：一般商品的交換對象范圍不受限制，而房地產產品的交易則要受到各種各樣的限制。

三、名詞解釋

1. 假設開發(fā)法

    參考答案：是指求取評估地塊未來開發(fā)完成后的價格，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤后，所得剩余為評估地塊價格的方法。

四、簡答題

1. 簡述通貨膨脹對房地產業(yè)及市場產生的雙面影響。

參考答案：一方面，通貨膨脹會造成房地產市場供給的減少，因為通貨膨脹會嚴重影響開發(fā)成本，增大投資風險；另一方面，通貨膨脹會使市場需求擴大，因為具有保值效益的房地產產品，在通貨膨脹較高時會刺激以保值為目的的投資的增加，從而會增加房地產市場的需求。

五、案例分析題

1.業(yè)主擬采用綜合評分法進行評標，在評標中重點考慮標價、工期、社會信譽、施工經驗四方面因素，各項因素的權重分別為0.4、0.3、0.2、0.1?，F(xiàn)有甲、乙、丙、丁、戊、己六個承包商投標，根據各單位投標書的情況及各因素，得分情況如下表所示。

問題：判定各承包商投標書是否有效，并按綜合評分法選擇中標承包商。

參考答案：

甲、丙、戊、己投標書符合要求。乙、丁投標書不符合規(guī)定的要求，應最為廢標。

甲的綜合得分＝90×0.4+80×0.3+90×0.2+70×0.1＝85

乙的綜合得分＝95×0.4+95×0.3+90×0.2+60×0.1＝90.5

戊的綜合得分＝80×0.4+80×0.3+90×0.2+90×0.1＝83

己的綜合得分＝95×0.4+70×0.3+70×0.2+90×0.1＝82

按得分最高者中標的原則，選定丙承包商中標。